Ile kosztuje mieszkanie w Dubaju?
Realne ceny apartamentów w głównych dzielnicach Dubaju, wszystkie opłaty transakcyjne i ukryte koszty utrzymania — przeliczone na AED, USD i PLN. Dane aktualne na 2026, oparte o transakcje sprzedaży primary i secondary z portalu DLD.
Kurs odniesienia: 1 USD = 3.6725 AED (sztywny peg banku centralnego ZEA). PLN orientacyjnie ≈ 1.09 / AED.
Krótka odpowiedź
- • Wejście już od ok. 500 000 PLN — studio off-plan od dewelopera (JVC, Dubai South).
- • 1-sypialniowy apartament 1.5 – 2.7 mln AED — Business Bay, Marina.
- • Premium / Downtown / Palm — od 2 mln AED w górę, bez sufitu.
- • Plan ratalny 1% / miesiąc u dewelopera — bez oprocentowania, raty częściowo po oddaniu.
- • Mortgage do 75% LTV dla nierezydentów — na podstawie dochodów z dowolnego kraju świata.
- • Brak podatku od zysków kapitałowych i od dochodu z najmu (osoba fizyczna nierezydent).
Ceny według dzielnic
Widełki cenowe dla nowych projektów off-plan i ready-to-move. Górna granica dotyczy apartamentów premium z widokiem na Burj Khalifa, morze lub Palm.
| Dzielnica | Studio | 1 sypialnia | 2 sypialnie | Yield |
|---|---|---|---|---|
Downtown Dubai Burj Khalifa, Dubai Mall — najwyższy prestiż, najsilniejsza odsprzedaż. | 1 400 000 AED – 2 100 000 AED ≈ 381,212 USD – ≈ 571,818 USD | 2 200 000 AED – 3 800 000 AED ≈ 599,047 USD – ≈ 1,034,717 USD | 3 800 000 AED – 7 500 000 AED ≈ 1,034,717 USD – ≈ 2,042,206 USD | 5–6% |
Dubai Marina Plaża JBR, gastronomia, najemcy długoterminowi i krótkoterminowi. | 1 050 000 AED – 1 600 000 AED ≈ 285,909 USD – ≈ 435,671 USD | 1 600 000 AED – 2 700 000 AED ≈ 435,671 USD – ≈ 735,194 USD | 2 700 000 AED – 5 000 000 AED ≈ 735,194 USD – ≈ 1,361,470 USD | 6–8% |
Business Bay Centrum biznesowe, kanał wodny — popyt od ekspatów i firm. | 950 000 AED – 1 500 000 AED ≈ 258,679 USD – ≈ 408,441 USD | 1 500 000 AED – 2 400 000 AED ≈ 408,441 USD – ≈ 653,506 USD | 2 400 000 AED – 4 500 000 AED ≈ 653,506 USD – ≈ 1,225,323 USD | 6–7% |
JVC (Jumeirah Village Circle) Najlepszy stosunek ceny do wynajmu — wejście dla mniejszych budżetów. | 550 000 AED – 850 000 AED ≈ 149,762 USD – ≈ 231,450 USD | 850 000 AED – 1 300 000 AED ≈ 231,450 USD – ≈ 353,982 USD | 1 300 000 AED – 2 200 000 AED ≈ 353,982 USD – ≈ 599,047 USD | 7–9% |
Dubai Hills Estate Pole golfowe, rodziny, stabilny wzrost wartości. | 1 000 000 AED – 1 500 000 AED ≈ 272,294 USD – ≈ 408,441 USD | 1 500 000 AED – 2 500 000 AED ≈ 408,441 USD – ≈ 680,735 USD | 2 500 000 AED – 5 000 000 AED ≈ 680,735 USD – ≈ 1,361,470 USD | 5–7% |
Palm Jumeirah Ikoniczna palma — luksus, krótki najem premium, najwyższe ceny m². | 2 000 000 AED – 3 500 000 AED ≈ 544,588 USD – ≈ 953,029 USD | 3 500 000 AED – 6 500 000 AED ≈ 953,029 USD – ≈ 1,769,912 USD | 6 500 000 AED – 15 000 000 AED ≈ 1,769,912 USD – ≈ 4,084,411 USD | 5–6% |
Źródło: zestawienie własne Housine Dubai na bazie transakcji DLD oraz cenników deweloperów (Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel, Meraas), Q1 2026.
Koszty dodatkowe — czego nie ma w cenniku dewelopera
Cena apartamentu z folderu dewelopera to dopiero punkt wyjścia. Realny budżet zakupu zwiększa się o opłaty rejestracyjne, agencyjne i prowizje powiernika.
DLD (Dubai Land Department)
Jednorazowa opłata rejestracyjna płacona przy zakupie. Standardowo dzielona 2%/2% z deweloperem — w praktyce inwestor płaci całe 4%.
Opłata rejestracyjna Oqood / Title Deed
Off-plan: rejestr Oqood ~3 000 AED. Ready: Title Deed ~580 AED + 250 AED Trustee.
Agencja / pośrednik
Tylko na rynku wtórnym i płaci ją kupujący. Przy zakupie od dewelopera (off-plan / primary) kupujący nie płaci prowizji — pokrywa ją deweloper.
NOC (No Objection Certificate)
Zaświadczenie dewelopera o braku zaległości — wymagane przy przeniesieniu własności na rynku wtórnym.
Service charges (roczne)
Utrzymanie budynku, basenu, ochrony, sprzątania części wspólnych. Premium projekty (Palm, Downtown) — wyższe stawki.
Mortgage / kredyt (opcjonalnie)
Nierezydenci: finansowanie do 75% wartości nieruchomości na podstawie dochodów z dowolnego kraju świata. Oprocentowanie 4–6%, opłaty bankowe ~1% kwoty kredytu.
Przykład: 1-sypialniowy apartament w Business Bay
Apartament off-plan, deweloper Emaar, oddanie Q4 2027, cena katalogowa 1 800 000 AED.
| Cena apartamentu | 1 800 000 AED |
| DLD 4% | 72 000 AED |
| Rejestracja Oqood | 3000 AED |
| Admin / opłaty notarialne | 5000 AED |
| Razem koszt zakupu | 1 880 000 AED |
| ≈ 511,913 USD | ≈ 2 049 200 PLN |
Po oddaniu apartament generuje średnio 110 000 – 130 000 AED rocznie z najmu długoterminowego (yield 6.1–7.2%) lub do 160 000 AED z najmu krótkoterminowego po odjęciu kosztów operatora.
Jak sfinansować zakup
Trzy realne scenariusze finansowania — od planu ratalnego dewelopera bez odsetek, przez kredyt hipoteczny dla nierezydenta, po zakup za gotówkę.
Plan ratalny 1% / miesiąc
Model spotykany u większości deweloperów (Emaar, DAMAC, Sobha, Binghatti, Azizi). Wpłata startowa 10–20% wartości, reszta rozłożona na raty po 1% miesięcznie — bez oprocentowania. To faktycznie darmowy kredyt dewelopera, z którego część rat płacisz dopiero po odbiorze kluczy.
Mortgage do 75% LTV
Banki w ZEA finansują nierezydentom do 75% wartości nieruchomości na podstawie dochodów udokumentowanych z dowolnego kraju świata — nie trzeba mieć rezydencji ZEA ani dochodu w AED. Oprocentowanie 4–6%, opłaty bankowe ok. 1% kwoty kredytu.
Cash lub model mieszany
Zakup za gotówkę często daje 3–7% rabatu u dewelopera. Możliwa też kombinacja: część gotówka + plan ratalny dewelopera + ewentualny kredyt hipoteczny po odbiorze, gdy nieruchomość już generuje czynsz.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje najtańsze mieszkanie w Dubaju?
Studio off-plan w JVC startuje od ok. 550 000 AED (≈ 150 000 USD / 600 000 PLN). To realny punkt wejścia z yieldem 7–9%.
Czy obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Dubaju?
Tak — w strefach freehold (Downtown, Marina, Business Bay, Palm, JVC, Dubai Hills) cudzoziemcy nabywają pełne prawo własności bez ograniczeń, bez konieczności rezydencji.
Czy płaci się podatek od dochodu z najmu?
Osoba fizyczna nierezydent: 0% podatku od zysków kapitałowych i 0% od dochodu z najmu w ZEA. Zobowiązania podatkowe w Polsce zależą od rezydencji podatkowej — najczęściej rozliczane metodą wyłączenia z progresją (umowa PL–ZEA).
Czy można kupić zdalnie, bez lotu do Dubaju?
Tak. Cały proces — od rezerwacji, przez płatność, po podpis Title Deed — realizujemy zdalnie na podstawie pełnomocnictwa notarialnego. Klient otrzymuje skan dokumentów i nagranie wideo z odbioru.
Jaki jest minimalny wkład własny i jak sfinansować zakup?
Off-plan u dewelopera: 10–20% przy rezerwacji, reszta w planie ratalnym (popularny model: 1% wartości miesięcznie, bez oprocentowania — darmowy kredyt dewelopera, część rat już po oddaniu). Ready: gotówka lub kredyt hipoteczny dla nierezydenta do 75% LTV, przyznawany na podstawie dochodów z dowolnego kraju świata.
Czy można kupić mieszkanie w Dubaju za 500 tysięcy złotych?
Tak. Studio off-plan od dewelopera w JVC lub Dubai South startuje od ok. 500 000 PLN. Przy planie ratalnym 1%/miesiąc wystarczy na start 50–100 tys. PLN wkładu, reszta rozłożona na kilka lat bez odsetek.
Chcesz indywidualną wycenę pod swój budżet?
Przygotujemy listę 3–5 projektów dopasowanych do kwoty i celu inwestycji — z prognozą ROI, harmonogramem płatności i pełną kalkulacją kosztów. Bez opłat, bez zobowiązań.